Разработка проекта перепланировки квартиры или нежилого помещения

Сбор исходных данных для проектирования или с чего начать
Перепланировка квартиры
Перепланировка нежилых помещений

Сбор исходных данных для проектирования или с чего начать

До начала любого проектирования необходимо провести работу по сбору исходных данных.

1. Необходимо выяснить техническое состояние здания, в котором находится перепланируемое помещение. Для этого готовится Техническое заключение по результатам обследования конструкций здания, на основании которого в последующем разрабатывается проект.
   
   Самые благоприятные варианты – новые здания или исторические здания, прошедшие капитальный ремонт, имеющие железобетонные перекрытия.
   
   Исторические здания, не прошедшие капитальный ремонт и имеющие перекрытия, устроенные по деревянным или металлическим  балкам с деревянным (дощатым) заполнением, требуют детального технического обследования несущих конструкций с конструктивными расчетами их несущей способности.
   
   Следует также иметь в виду, что ограждающие конструкции нежилого помещения, отделяющие его от соседних, а также выше и нижерасположенных помещений, должны быть несгораемыми, что может повлечь за собой проведение дополнительных работ по их усилению.
   
   Кроме того, необходимо на стадии проекта доказать соответствие проектируемых ограждающих конструкций помещения нормативным требованиям по звукоизоляции.
    
2. Отдельный подход должен быть к объектам культурного наследия. В этом случае и техническое заключение, и проект, которые должны быть выполнены организациями, имеющими лицензию КГИОП, необходимо будет согласовать с КГИОП. Кроме того, если помещение нежилое, то необходимо оформить в КГИОП Охранное обязательство на перепланируемое помещение; если жилое – получить справку КГИОП об отсутствии в помещениях квартиры элементов охраны либо Перечень охраняемых элементов. До начала проектирования необходимо получить в КГИОП «Задание на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия», требования которого должны быть отражены в проекте.
   
   Следует также иметь ввиду, что при планировании устройства одного или нескольких новых отдельных входов в наружной стене здания, являющегося объектом культурного наследия, также необходимо выяснить эту возможность в КГИОП. Возможность согласования новых отдельных входов в КГИОП зависит от того, является ли наружная ограждающая конструкция (стена)  элементом охраны.
    
3. Независимо от того, является ли здание объектом культурного наследия или нет, согласование в КГА (Комитете по градостроительству и архитектуре) любых изменений фасада (устройство новых отдельных входов, окраска фасада, изменение конфигурации и размеров оконных проемов, замена оконных заполнений, а также устройство наружных навесных конструкций (наружные блоки кондиционеров, наружные воздуховоды при механической вентиляции, роллеты, козырьки и т. п.) является обязательным. До начала проектирования необходимо получить соответствующее разрешение  КГА на разработку проекта. При устройстве новых входов необходимо помнить об интересах владельцев нижерасположенного помещения.
    
4. До начала проектирования необходимо получить у баласодержателя здания Технические условия на водоснабжение, водоотведение отопление и электроснабжение (в них указывается электрическая мощность и точка присоединения) перепланируемого помещения. Эти Технические условия являются исходными данными для проектирования соответствующих инженерных разделов.
    
5. Следует учесть, что Градостроительный кодекс РФ предписывает заручиться согласием не менее 2/3 голосов собственников помещений в доме на устройство новых отдельных входов, а также на любое другое изменение фасада.
    
6. До начала проектирования необходимо провести обследование существующих дымоходов и вентиляционных каналов на предмет их наличия и работоспособности, выполняемое специализированной организацией.
    
7. При переводе жилого помещения в нежилой фонд необходимо провести работу по отключению помещения от системы газоснабжения, которую должна выполнять специализированная организация.
    
8. До начала проектирования в некоторых случаях необходимо заручиться согласием на перепланировку авторов проекта и балансодержателя здания.
    
9. Кроме того, управляющий жилым домом и заявитель обязаны поставить в известность о намечаемых мероприятиях лиц, занимающих смежные помещения, и по согласованию с ними, оформить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций.

Проект перепланировки помещения — это техническая документация, отражающая планировочные, конструктивные  и инженерные изменения в помещении. При выполнении Проекта  перепланировки учитываются требования действующих строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов.

С момента выпуска проектно-технической документации вся юридическая ответственность за техническое решение по перепланировке в рамках Законов РФ ложится на главного инженера и проектную организацию, выпустивших техническую документацию.

Важно, чтобы Техническое заключение и Проект перепланировки были разработаны специализированной проектной организацией, имеющей допуски на данный вид деятельности (некоторые дизайнеры также предлагают свои услуги по проектированию). Однако в результате вы получите не Проект перепланировки, а Дизайн-проект. Помните: дизайн-проект не подлежит согласованию! Как правило, дизайнер не имеет высшего архитектурного образования (столь необходимого в данном случае) и не имеет лицензии на проектирование. В дизайн-проекте не учитываются существующие строительные нормы, к тому же, дизайнер вряд ли знаком с юридической составляющей процесса согласования перепланировки. Это означает, что деньги на такой проект будут потрачены впустую. А если перепланировка проведена до согласования, вся ответственность за выполнение в помещении изменения целиком и полностью ляжет на владельца или арендатора помещения.

По Постановлению Правительства от 8 февраля 2005 г. № 73-пп защиту проектной документации проводит сама проектная организация. Все нюансы работы и защиты технической документации при согласовании перепланировки помещений ложатся на проектную организацию.

Основные разделы, которые входят в проект перепланировки квартиры или нежилого помещения (перечень разделов меняется в зависимости от сложности проекта перепланировки, требования различных инстанций и пожелания заказчика):

• Архитектурные решения (АР);
• Конструктивные решения (КД, КЖ, КМ);
• Кондиционирование, вентиляция и отопление (ОВ);
• Электрооборудование, электроснабжение (ЭО);
• Водоснабжение и канализация (ВК);
• Технологические решения (ТХ);

Перепланировка квартиры

Существующие типовые перепланировки квартир не всегда удовлетворяют их владельцев, у которых  возникает желание улучшить качество своего жилья посредством перепланировки.

Что такое перепланировка квартир и других помещений? Это любое отличие фактической планировки помещения от поэтажного плана ПИБ. В рамках действующего законодательства любая, даже малозначительная перепланировка требует обязательного согласования в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ:

1. Переоборудование жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Что считается перепланировкой:

• перенос и разработка перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• установка металлических дверей;
• остекление балконов;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
• ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
• устройство новых или переоборудование существующих тамбуров.

При намерении перепланировать жилое помещение (квартиру) необходимо иметь в виду, что ни в коем случае нельзя:

• вносить изменения в системы вентиляции; владельцы тех квартир, где произведен демонтаж вентиляционных коробов, должны их восстановить в соответствии с общедомовой схемой вентиляции, не доводя дело до суда;
• замуровывать в стены  стояки инженерных коммуникаций (газовые трубы,  трубы отопления, водоснабжения и канализации), по нормам к ним должен быть обеспечен доступ;
• переносить кухню в жилую комнату, так как это связано с переносом коммуникаций, что недопустимо;
• размещать санузел над жилыми помещениями или кухней соседей или обустраивать ванную комнату в кухне в случае присоединения двух квартир; устанавливать дверные блоки в этажных коридорах и на лестничных площадках
• самостоятельно  заменять или переустанавливать газовые плиты, подводка гибкими шлангами производится с ведома управления Ленгаза и лучше их специалистами.

При переустройстве и (или) перепланировке помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускается проведение мероприятий, влияющих на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащих оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

Перепланировка, переоборудование и переустройство нежилых помещений

Настоящий бизнес всегда сопровождается необходимостью покупки или аренды помещения с дальнейшим приспособлением этого помещения под реальные задачи бизнеса.

Неграмотный подход к такому вопросу, как перепланировка помещения под конкретную функцию, связанную с ведением бизнеса, с большой долей вероятности негативно  повлияет на деятельность всего предприятия. Поэтому необходимо знать некоторые правила, делающие процесс перепланировки помещений безопасным.

Началом успешной перепланировки под нежилые цели служит  правильный выбор помещения при его покупке или аренде. Знание некоторых аспектов, связанных с действующими нормами и правилами,  значительно упростит процесс проектирования и согласований, а в некоторых случаях поможет избежать целый ряд тяжелых ситуаций в дальнейшем.

Главным результатом перепланировки нежилого помещения является улучшение его эксплуатационных качеств при сохранении функционального назначения и существующих схем инженерных и других коммуникаций.

Перепланировка нежилого помещения предусматривает:

• изменение расположения и метража внутренних помещений относительно существующей технической документации (поэтажного плана помещения, экспликации помещений);
• устройство в стенах дверных (оконных) проемов либо заделка существующих дверных (оконных) проемов.

Переоборудование нежилого помещения предусматривает изменение расположения инженерных сетей и оборудования, установку нового инженерного оборудования.

Переустройство нежилого помещения предусматривает изменение его функционального назначения.

Опытные инженеры и архитекторы нашей организации быстро и качественно проведут все необходимые работы, связанные со сбором исходных данных и дальнейшей разработкой проекта перепланировки, ответят на интересующие Вас вопросы и порекомендуют оптимальный вариант. Все работы ведутся в строгом соответствии и соблюдением всех необходимых норм проектирования.
 

Заказать перепланировку